Welk ‘verhaal’ vertellen foto’s over jouw te koop staande woning

29 januari 2022

Als kopers je huis op het internet alvast virtueel gaan bekijken en inzoomen op de foto’s, krijgen ze hun eerste indruk van jouw huis. Ze zullen proberen de foto’s zo goed mogelijk te interpreteren en dat wat ze niet goed kunnen zien, vullen ze zelf in. Dit betekent dat ze zich een voorstelling maken van hoe jouw huis er in het echt uitziet. En op basis van deze informatie besluiten zij of jouw huis interessant genoeg is om te gaan bezichtigen.

Het ontbreken van bepaalde foto’s in de presentatie van je huis kan voor kopers een belangrijk signaal zijn over de kwaliteit, de situatie of de conditie van je woning en de woonomgeving. In dit blog vind je paar voorbeelden van wat kopers dan zouden kunnen denken.

Geen foto van de voorkant van je huis

Kopers kunnen denken dat het huis er aan de buitenkant niet goed uitziet. Dit zou kunnen betekenen dat er achterstallig onderhoud is, een verwaarloosde voortuin of een lelijke bouwvorm. Ook kunnen ze aannemen dat de buurt en dus het straatbeeld niet aantrekkelijk genoeg is om te laten zien. Bijvoorbeeld omdat er een hoog flatgebouw op de achtergrond aanwezig is, er een bushalte of een straatlantaarn pal voor de deur staat. Misschien is de tuin van de buren een enorme troep of grenst het huis aan een verzamelplaats voor kliko’s.

Slimme kijkers gebruiken Google Streetview om een beter beeld van de straat te krijgen. Echter lang niet alle foto’s van Google Streetview zijn genomen op een fraaie zonnige dag en hoeven de presentatie van je huis dus niet ten goede te komen. Veel foto’s zijn inmiddels verouderd en geven geen goed beeld van de realiteit.

De voorkant van je huis is vaak de ‘hoofdfoto’; de eerste foto die getoond wordt op Funda. Het ontbreken van deze belangrijke hoofdfoto zorgt ervoor dat kopers het beeld zelf gaan invullen waardoor er een kans aanwezig is dat jouw huis direct weggeklikt wordt.

(Te)veel foto’s van de voorzijde

Soms hebben verkopers de neiging om heel veel foto’s van de voorkant te plaatsen. Eerst enkele aanzicht foto’s, steeds genomen vanuit een andere hoek, dan nog foto’s van de straat zelf, in beide richtingen. Vervolgens een plaatje van het looppad naar de voordeur, de voortuin, het entree en daarna nog een keer een foto van de voordeur zelf en eventueel nog eentje van de deurbel.

De meeste woningzoekers op het internet zijn dan allang afgehaakt. Het duurt simpelweg te lang voordat ze uiteindelijk de echt belangrijke ruimtes van je huis kunnen bekijken. Dit zijn  voor kopers de woonkamer, keuken, badkamer en de slaapkamers. Zoveel buitenfoto’s wekt de indruk dat vooral de buitenkant het grootste pluspunt van je woning is en dat het aan de binnenkant misschien weleens tegen kan vallen. 

 

De achterkant als hoofdfoto

Ook dit geeft te denken. ‘Is de voorkant dan zo onaantrekkelijk?’ Daarnaast rijden kijkers vaak even langs een woning om te zien hoe het ligt en of het ze aanspreekt. De hoofdfoto van je huis werkt als een herkenningspunt voor kopers als ze door de straat rijden. Deze herkenbaarheid van je huis wordt teniet gedaan als je de achterzijde als hoofdfoto gebruikt. Er is dan een risico dat kijkers je woning voorbij rijden.

Geen foto van de keuken of badkamer

Dit zou geïnterpreteerd kunnen worden als: de keuken zal wel volledig verouderd zijn en niet de moeite waard zijn om te fotograferen. Een koper denkt dan meteen aan de verbouwingskosten omdat de keuken waarschijnlijk compleet gerenoveerd moet worden. De meeste kopers schatten de kosten van een nieuwe keuken tussen de €15.000,- tot € 20.000,-. Ze zullen dit soort bedragen vervolgens bij je vraagprijs optellen. Onbewust maak jij, door het niet plaatsen van een foto van je keuken, je woning daardoor veel duurder dan je huidige vraagprijs. Hetzelfde geldt voor badkamers.

Laat daarom altijd een foto van je keuken en je badkamer zien. Voor veel kopers is de aanwezige ruimte belangrijker dan de feitelijke afwerking daarvan.

Fotograferen met een enorme groothoek

Kopers hebben het zo door als jij je woning met een te grote groothoeklens hebt gefotografeerd. Waarschijnlijk is dat gedaan met de bedoeling om kamers en ruimtes veel groter te laten lijken dan dat ze werkelijk zijn. De wanden op de foto’s zie je dan kromtrekken in de hoeken en deuren en andere horizontale elementen staan duidelijk scheef in beeld.

Slimme kopers hebben ondertussen allang geleerd dat ze ook de tegels kunnen tellen (gemiddelde badkamertegels zijn 20x20 cm groot) om toch een indruk van de afmetingen in een ruimte te krijgen. Bovendien wekt het irritatie op als er een verkeerde voorstelling van zaken wordt gegeven door met een groothoek te fotograferen.

Artist impressions

Vaak gebruiken projectontwikkelaars en bouwers de mogelijkheid om via digitale restyling of een artist impression een indruk te geven van hoe een woning er aangekleed uit zou kunnen zien. Tegelijkertijd wek je de indruk dat de woning in de huidige staat niet veel meer is dan een casco huis dat nog volledig gemoderniseerd en aangekleed dient te worden.

Dieren op de foto

Ik ben zelf een hondenliefhebber, maar snap wel dat niet iedereen dat is. Toch vinden sommige verkopers het leuk om hun hond of kat prominent in beeld te zetten. Mensen die last van allergieën hebben of de geur van een huisdier onplezierig vinden, haken dan meteen af.

Kortom: alle verkoopfoto's vertellen, tot op zekere hoogte, een verhaal over jouw te koop staande woning. Zorg er dan ook voor dat dit een aantrekkelijk verhaal is en dat je daarmee kopers verleidt om een bezichtiging in te plannen in plaats van ze op voorhand al af te schrikken. 

Inspiratie

Verkoopvalkuil: een te hoge vraagprijs voor je te koop staande huis

06 februari 2023

In deze podcast aflevering bespreek ik de risico's van het starten van de verkoop van je huis met een te hoge vraagprijs. Veel verkopers denken dat ze altijd nog kunnen zakken in prijs, maar dit is een vergissing. Deze strategie werkt meestal niet en kan uiteindelijk leiden tot een lagere verkoopopbrengst.  In de eerste weken van verkoop is er de meeste animo voor je huis en daarmee is de kans op verkoop in deze periode het grootst. Als de interesse wegebt, kan het helpen de prijs te verlagen, maar dit is niet altijd de beste optie voor succes. In deze podcast leg ik uit waarom het starten met een te hoge vraagprijs risicovol is en wat je kan doen als je je huis al in de verkoop hebt gezet met een te hoge vraagprijs.  De onderwerpen:  denkfout: we kunnen altijd nog zakken met de vraagprijs je beste verkoop- en marketing periode missen waarom verkopers, en makelaars, prijsverlagingen vaak lastig vinden meegezogen worden in een negatieve prijsspiraal risico van de ‘kaasschaafmethode’ alternatieve strategieën die wel werken met een schone lei beginnen  Besproken links: Uitlegvideo De kaasschaaf methode Het boek: ‘jehuisverkoopjezo!’

Hoe verlagen van je vraagprijs met de Kaasschaafmethode je verkoop saboteert

06 februari 2023

  Als je de verkoop van je huis of appartement niet wil vlotten, kun je de vraagprijs verlagen. Vaak doen verkopers dit in de hoop dat ze hiermee een nieuwe doelgroep bereiken of om opnieuw onder de aandacht te komen. Dit verlagen gebeurt over het algemeen in kleine stapjes, ook wel de ‘Kaasschaafmethode’ genoemd. Door de prijs stukje bij beetje te laten zakken hopen de verkopers nog voldoende onderhandelingsruimte over te houden om toch nog tot een ‘mooie’ verkoopprijs te komen. In deze video wordt duidelijk dat verkopers die de Kaasschaafmethode toepassen, zichzelf voor de gek houden. Je ontdekt hoe ze met deze strategie de waarde van hun te verkopen huis ondermijnen waardoor ze uiteindelijk te vaak een driedubbel verlies moeten incasseren.  

Voortuin inrichten als buffer voor inkijk en uitzicht

18 december 2022

Hoeveel inkijk je huis heeft, en dus hoe jij je privacy ervaart, maar ook wat je uitzicht is, wordt allemaal bepaald door de buitenruimte voor je huis. De voortuin of de stoep voor je huis is de belangrijkste bufferzone die jou, in je huis, beschermt tegen de buitenwereld. Maar liefst 40% van de Nederlanders geeft aan onvoldoende buitenruimte hebben. Dit betekent dat al deze mensen niet aan hun oer-menselijke behoefte kunnen voldoen van het hebben van voldoende ‘uitzicht’ en ‘schuilplek’; het kunnen ‘kijken.… zonder zelf gezien te worden’. Deze video gaat over hoe je met weinig middelen meer privacy kunt creëren aan de voorkant van je huis. Hoe je ervoor kunt zorgen dat jij zowel ‘uitzicht’ als een ‘schuilplek’ hebt waardoor je je, net als de oermens, ongestoord thuis kunt voelen op de plek waar je woont.


Alle inspiratie